'Juros altos dificultam, mas na crise surgem excelentes oportunidades', diz CEO da BGRE

São Paulo Com mais de 125 anos no país, a gestora imobiliária BGRE —braço de gestão de ativos de real estate do grupo canadense Brookfield— usa a bagagem de quem já atravessou múltiplos ciclos econômicos no Brasil para calibrar os investimentos frente aos juros em alto patamar. À frente da operação brasileira, Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE, afirma que o olhar técnico de arquiteto lhe ajuda a equilibrar o conceito dos projetos com a conta financeira das incorporações. Se de um lado os juros altos impõem concorrência ao capital e encarecem os financiamentos, de outro impulsionam a demanda por locação residencial (multifamily) e abrem espaço para aquisições estratégicas em logística e lajes corporativas. "A Brookfield sabe que na crise surgem excelentes oportunidades. Ela conseguiu entender qual é a hora de acelerar e a hora de frear", afirma Rejman. Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE no Brasil, no escritório da empresa, na avenida das Nações Unidas, zona sul de São Paulo - Adriano Vizoni/Folhapress O senhor é formado em arquitetura pela FAU-USP e iniciou a carreira em escritórios de projetos. Como foi a transição para o ambiente corporativo e de finanças, e de que forma esse olhar técnico ajuda na gestão hoje? Tive a sorte de trabalhar basicamente em dois escritórios que faziam de tudo: escritórios, residencial, loja, agência bancária, comunicação visual, exposição de Bienal—era bem eclético. E aí foi bom porque eu pude ver de tudo um pouco. Quando fui para a consultoria imobiliária CBRE, uni a arquitetura ao business. Na entrevista, eu fui vestido de arquiteto, de camiseta, calça jeans, tênis, cheguei lá todo mundo de terno e gravata. Falei: 'Esse mundo não me pertence.' Mas o trabalho era justamente dar consultoria, um passo antes do projeto. Entender a vocação do terreno, o conceito e como fechar a conta financeira para o incorporador —algo que eu não tinha aprendido na faculdade. Então isso veio complementar um pouco o meu lado de arquiteto. Depois, fui para a Cirela, fiquei quase 20 anos, e entrei nesse mundo do business. Acho que hoje consigo conciliar a visão do bom projeto com a viabilidade e o resultado financeiro. Em um momento de taxa Selic elevada e incerteza fiscal, como a matriz canadense Brookfield avalia o risco-Brasil na alocação global? A Brookfield está no Brasil há mais de 125 anos —começou ainda como Brascan. A empresa conhece perfeitamente os ciclos econômicos e políticos do país. Ela sabe a hora de acelerar e de frear, e entende que nas crises surgem grandes oportunidades. Ela conhece muito bem o Brasil e gosta do Brasil, quer investir no Brasil cada vez mais. O Brasil é um player muito importante. A taxa de juros alta dificulta, a gente gostaria de fazer até mais, porque muitas vezes a gente está concorrendo [com ela]. Você pega um dinheiro, vai deixar no banco rendendo ou fazer um investimento imobiliário onde você corre vários riscos? Risco de comprar outro terreno, de aprovar projeto, de construção, de alugar. Ou de não alugar, de vender ou de não vender. Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE no Brasil, em seu escritório - Adriano Vizoni/Folhapress Sob o ponto de vista da tese de investimento, como a empresa divide a alocação de risco entre compra de ativos prontos e desenvolvimento do zero (greenfield) nos diferentes segmentos? Estamos muito ativos em aquisições nos setores de escritórios, logística e no residencial multifamily [voltado 100% para locação]. Em escritórios, não compramos terrenos nem desenvolvemos do zero; adquirimos o prédio pronto e, muitas vezes, reposicionamos no mercado por meio de retrofit. E no residencial, no multifamily, a gente também já compra o ativo pronto. Muitas vezes o ativo ainda vai ser construído, mas ele já sai vendido pelo incorporador integralmente para nós. O que acaba acontecendo é que muitas vezes com essa taxa de juros fica muito difícil um comprador comprar um apartamento. Então ele vai para locação, e isso nos favorece. Essa diversidade [de investimentos] ajuda a gente a dividir os ovos em várias cestas. O modelo de multifamily ainda engatinha no Brasil. O que falta para o modelo deslanchar? A mentalidade do brasileiro está mudando. Era muito comum no Brasil você alugar de uma pessoa física, mas as pessoas, como é um produto novo, podem ter um pouco de preconceito, mas estão entendendo que é uma alocação muito mais profissional. Não depende do bom humor de um proprietário de um imóvel, está lidando com uma empresa. O inquilino não depende do humor do proprietário e conta com facilidades como aplicativo de locação, lavanderia, lojas, mercadinho, serviços e eventos que criam comunidade. A gente cuida do empreendimento como um todo. Com os juros altos, a compra da casa própria fica restrita, e a locação se torna uma alternativa atraente. Já somamos mais de 6.000 unidades no país. Na área de logística, a BGRE tem focado no e-commerce ou em outros segmentos? Temos 1,8 milhão de metros quadrados em parques logísticos em locais como Guarulhos, São Bernardo do Campo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio de Janeiro, Nordeste, entre outros. Obviamente a gente busca estar perto de grandes centros urbanos. Fazemos o galpão o mais flexível possível para ele atender todos os tipos de locatários. Atendemos Mercado Livre e Shopee, mas também indústrias automobilísticas, galpões refrigerados para alimentos e distribuidores como a Martin Brower, a maior distribuidora de comidas do McDonald's. A reforma tributária pode atrapalhar a escolha de locais? A localização, proximidade de grandes centros urbanos ainda é superior a essa questão tributária. Mas com certeza ela vai acabar mexendo no mercado um pouco. Muitos analistas previram o esvaziamento permanente dos escritórios. Como está a taxa de ocupação dos escritórios corporativos no pós-pandemia? A volta ao escritório está consolidada. Acho que esse assunto já morreu. A ocupação está totalmente consolidada e a absorção de espaços entre 2022 e 2026 bateu recordes. A questão agora é que os escritórios mudaram um pouco o objetivo. Nós temos 900 mil metros quadrados de escritórios, a nossa taxa de ocupação é 92%. Antes da pandemia era 95%, só que em 2022, compramos dois portfólios muito grandes —os edifícios da Cyrela na Faria Lima e um pacote de 12 ativos da Tishman Speyer que incluiu o Parque da Cidade— e a nossa taxa de ocupação caiu para 75% devido à vacância herdada, mas recuperamos rapidamente. Temos visto bancos e grandes empresas absorvendo espaço, disputando andares corporativos contíguos. Como o ciclo para desenvolver um novo prédio comercial leva de cinco a seis anos, a demanda atual supera a oferta disponível. O pessoal começou a perceber que ia ter esse movimento de volta para escritórios em 2022, 2023. Esses prédios vão ficar prontos lá em 2027, 2028 ou 2029. Aqui mesmo no Parque da Cidade [onde fica a sede da BGRE], hoje se alguém quiser 4.000 metros quadrados, eu não tenho. Eu vou ter 1.000 num prédio, 500 mais em outro prédio, eu vou ter tudo muito espalhado. A absorção voltou, a taxa de vacância caiu e, consequentemente, os valores começaram a subir. Na Faria Lima, estamos falando de valores de locação em R$ 350, já em alguns casos até R$ 400 o metro quadrado. Aqui na região da Chucri Zaidan, que se falava R$ 80 o metro quadrado, hoje nós já estamos falando em R$ 150 o metro quadrado. Paulista também, a taxa de vacância é quase zero, nós já estamos falando em R$ 170, até em alguns casos R$ 200 o metro quadrado. O mercado imobiliário do Rio de Janeiro representa um terço do portfólio corporativo da Brookfield. Qual é o diagnóstico para a capital fluminense e como o 'retrofit' atua para encurtar o tempo de maturação do capital? O Rio de Janeiro é a segunda cidade mais importante do país e o seu mercado corporativo está apresentando uma recuperação expressiva, impulsionado pela retomada do setor de óleo e gás. Dos nossos 900 mil m² de escritórios, exatamente um terço [300 mil m² distribuídos em 6 prédios] está localizado no Rio. Quatro desses edifícios estão 100% locados. No Edifício Ventura, que é um dos melhores da cidade, fechamos recentemente duas locações muito importantes, somando 15 mil m² para a EY [antiga Ernst & Young] e para a Dataprev, elevando a ocupação do prédio para próximo de 90%. Também adquirimos recentemente o Edifício Aqua, na zona portuária, que está com 75% de ocupação e no qual já iniciamos os trabalhos de comercialização . Adicionalmente, estamos comprando galpões logísticos na região metropolitana do Rio, em bairros como Campo Grande, Pavuna e Irajá. Sobre o retrofit, ele é uma excelente ferramenta para encurtar o longo ciclo imobiliário de desenvolvimento e aproveitar momentos de alta do mercado. Em São Paulo, o maior obstáculo são as disputas judiciais e a fragmentação de proprietários em prédios antigos. No Rio de Janeiro, estamos conduzindo dois retrofits emblemáticos de mudança de vocação de escritórios para residenciais. O primeiro é o Edifício Glória, na Cinelândia, um prédio centenário que transformamos inteiramente em residencial para locação e que já alcançou cerca de 90% de ocupação. O segundo é o histórico Edifício A Noite, na Praça Mauá, adquirido em leilão e que está sendo retrofitado para o mesmo modelo residencial em parceria com a Azo. C-Level Uma newsletter com informações exclusivas para quem precisa tomar decisõesPara finalizar, qual é a estrutura corporativa atual da marca BGRE no Brasil e como ela se conecta com a matriz global da Brookfield? Foi um alinhamento global do grupo para distinguir a marca investidora [Brookfield, que atua em Private Equity, Infraestrutura e Energia Renovável]da empresa operacional e gestora dos ativos imobiliários [BGRE]. Na prática, não muda nada: a equipe, os endereços e a gestão dos empreendimentos permanecem exatamente os mesmos. RAIO-X | HILTON REJMAN, 60 Formação: Formado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de São Paulo (FAU USP), tem um MBA em Real Estate pela FEAUSP/Fundac, e frequentou a Escola de Gestão de Kellogg da Northwestern University. Carreira: Antes de se juntar à BGRE, trabalhou durante 18 anos na Cyrela e apoiou a joint-venture Prologis-CCP. Teve passagem pela Bolsa de Imóveis Development e pela CBRE. Hoje, é responsável pela liderança estratégica da BGRE no Brasil, supervisionando as operações comerciais, operacionais, o desenvolvimento de projetos e a gestão do portfólio de escritórios corporativos e parques logísticos da BGRE no mercado brasileiro. RAIO-X | BRGE Fundação: 1950, no Canadá Ativos: administra mais de 2,1 milhões de m² de área bruta locável no Brasil Onde atua: no segmento de escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília; no de logística em São Paulo, Minas Gerais, Sergipe, Paraíba e Distrito Federal